万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉"北京房圈大消息！顶级(jí)富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(l顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉ái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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